Comment aider ses enfants à acheter un bien immobilier ?

Lorsque l’on est jeune, il n’est pas toujours simple d’emprunter auprès d’une banque pour acheter son appartement à Vannes tant les exigences sont importantes et ce, malgré des taux d’intérêt très bas. Heureusement, il existe divers moyens d’aider ses enfants à acheter un bien immobilier.

Comment acheter un bien avec ses parents ?

Les banques sont parfois réticentes à accorder des prêts dès que la situation sort un tant soit peu des sentiers battus. Si elles préfèrent les situations classiques, un couple en CDI avec de bons revenus, il est néanmoins possible aux parents de donner un coup de pouce à leurs enfants.

1. La caution des parents

Lorsque les parents se portent caution solidaire pour leur enfant, celui-ci est seul propriétaire du bien immobilier. En cas de défaut de paiement, les parents prennent le relais pour le remboursement du crédit immobilier.
Il est important de souligner que la caution solidaire est un acte irrévocable écrit et signé.

2. Acheter en indivision avec ses parents

L’indivision est une solution simple ou chacun des « indivis » est propriétaire du bien à hauteur de son apport.

Si les parents financent 50 % du logement, ils auront la propriété de 50 % de celui-ci mais également 50 % des frais de la gestion courante à leur charge.

Les parents et les enfants peuvent jouir à leur convenance du logement et sont également solidaires du paiement des impôts et des charges d’entretien. Les propriétaires peuvent établir une convention d’indivision chez le notaire et désigner un gestionnaire en charge de toutes les opérations de gestion courante.

L’inconvénient majeur réside dans les éventuels conflits pouvant survenir. En effet, si le gestionnaire peut décider seul des dépenses courantes, les décisions comme les gros travaux nécessitent l’accord de tous les propriétaires. De plus, les indivis ne peuvent pas empêcher l’un d’entre eux de revendre le bien.

3. Acheter en démembrement de propriété

Il est possible pour les enfants d’acquérir leur résidence principale avec leurs parents en faisant un démembrement de propriété. Dans ce cas, les parents conservent l'usufruit et les enfants vont obtenir la nue-propriété du bien.

Le bien ainsi acquis peut être mis gracieusement à la disposition des nus-propriétaires par les usufruitiers moyennant le paiement des charges.

Les parents peuvent également acheter eux-mêmes le logement et transférer, via une donation, la nue-propriété à leurs enfants.

Au décès des parents, les enfants récupèrent l’entière propriété du bien, sans frais, ni taxes à payer dans la mesure où la valeur de l’usufruit échappe totalement à l’impôt.

4. Acheter via une SCI familiale avec ses parents

Les enfants et les parents créent une société civile immobilière (SCI) qui achète le bien immobilier et devient la seule et unique propriétaire du bien. La SCI familiale présente des avantages fiscaux lors de la transmission du bien immobilier aux enfants.
En cas de décès d’un des parents, les parts du défunt deviennent la propriété du conjoint sans droits de mutation. Si les deux parents décèdent, leurs parts reviennent aux enfants par voie de succession.
Les droits de succession sont calculés sur la base de la valeur des parts de la société et de facto sont considérablement réduits dans le cadre d’une SCI.

5. Le prêt et le don familial

Il est possible d’emprunter une somme d’argent à ses parents même à taux zéro. Ce prêt peut être formalisé par écrit devant un notaire ou par acte sous-seing privé.
Cette avance peut également prendre la forme d’une donation. Chaque parent a la possibilité de donner jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans à chacun de ses enfants sans payer de droits de donation.

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