Le dispositif Pinel peut être optimisé grâce au déficit foncier

Si vous achetez un appartement à Vannes ou partout ailleurs en France, vous pourrez alors profiter du dispositif de défiscalisation en loi Pinel. Il est également possible d’optimiser votre investissement au déficit foncier afin de payer moins d’impôts. Cette technique est particulièrement efficace pour les ménages payant beaucoup d’impôts.

Les avantages du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts dans la mesure où le logement acquis remplit certaines conditions concernant sa localisation et ses performances énergétiques.

Créé en 2014, le dispositif concerne :

• Les biens neufs,
• Les biens anciens avec rénovation (rénovation, réhabilitation ou transformation de commercial à habitation) si le montant des travaux atteint 25 % du coût total de l'opération.

Le choix du locataire et les conditions de location sont également soumis à des contraintes spécifiques. Le logement doit être la résidence principale du locataire et loué nu pour une durée de 6 ans au moins.  Le loyer et les revenus du locataire sont également plafonnés et celui-ci ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.

Le dispositif Pinel propose une déduction d’impôts d’un montant de 12, 18 et 21 % en fonction de la durée de location respectivement de 6, 9 ou 12 ans appliquée :

• Sur le coût total de l’opération,
• Dans le respect d’un double plafond de 300 000 € ou de 5 500 € le mètre carré pour 2 biens au maximum.

À noter que le dispositif Pinel s’arrêtera en 2024 et que les pourcentages de réduction d’impôts vont diminuer progressivement en 2023 et 2024. Un nouveau dispositif, le Pinel Plus, prendra la relève dès 2023 en conservant les taux pleins du Pinel mais en imposant des contraintes plus strictes sur le logement.

Le dispositif Pinel et le déficit foncier

On parle généralement de « Pinel optimisé au déficit foncier » lors d’un investissement en Pinel dans un bien ancien à réhabiliter. Lorsque le coût des travaux dépasse les plafonds du dispositif Pinel, le surcoût peut alors créer ce qu’on appelle un déficit foncier (un peu comme si vous déclareriez une perte au lieu d’un gain).

En outre, les charges déductibles (entretien et réparation, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, primes d’assurance) peuvent également s’ajouter à tous les autres coûts. Le déficit foncier résultant peut alors être déduits des revenus de votre foyer, vous permettant ainsi de payer moins d’impôts, et ce sur plusieurs années.

Pour pouvoir déduire le déficit foncier de vos revenus, il faut que :

• Le logement soit à usage d’habitation ;
• Le régime d’imposition des revenus fonciers soit le régime réel ;
• La location dure jusqu'au 31 décembre de la troisième année après le déficit foncier.

Si les conditions sont réunies, un montant maximum de 10 700 € (15 300 € dans certains cas) pourra être déduit du revenu imposable chaque année. De plus, tout le déficit foncier qui dépasse ce plafond peut être déduit pendant 6 ans sur les revenus imposables et 10 ans sur les revenus fonciers.

Ce type d’investissement est donc particulièrement intéressant pour ceux qui paient des impôts et souhaitent investir dans l’immobilier.

En savoir plus :

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