Le droit de passage pour un terrain enclavé

Toutes les possibilités de désenclavement doivent être étudiées

Le propriétaire d’un terrain n’ayant pas accès à la rue - et qui est donc enclavé - peut obtenir un droit de passage chez un voisin. Cependant, dans le cas où plusieurs terrains pourraient lui permettre de désenclaver sa parcelle, le propriétaire est tenu de réclamer le passage à tous les propriétaires desdites parcelles et non à un seul.

Ainsi, il ne doit pas choisir l'un de ses voisins et lui réclamer, éventuellement par voie de justice, le désenclavement de sa parcelle par l'établissement d'une servitude.

En effet, la Cour de cassation estime que le propriétaire de la parcelle enclavée aurait dû mettre en cause devant le tribunal tous les propriétaires susceptibles d'accéder à cette demande de droit de passage.

Le rappel des faits

Un propriétaire de plusieurs parcelles a assigné une société civile immobilière, propriétaire de terrains voisins, en reconnaissance d'une servitude de passage pour cause d'enclave d’une de ses parcelles.

Selon l'arrêt rendu le 1er avril 2021, le tribunal d’Aix-en-Provence avait déclaré son action en désenclavement irrecevable au motif :

Que celle-ci n'avait pas été introduite à l'égard de tous les voisins,

Qu’il s’agissait donc d’une décision unilatérale prise sans en avoir au préalable discuté avec les parties.

Pour juger que la Cour d'appel avait eu raison de déclarer irrecevable l'action en désenclavement sans violer le principe de la contradiction, la Cour de cassation s’est fondée pour rendre son arrêt du 19 octobre 2022 sur le fait que :

Plusieurs propriétaires de terrains entourant la parcelle enclavée n'avaient pas été mis en cause comme indiqué dans les conclusions d'appel de la SCI,

Ces terrains permettaient également de désenclaver la parcelle du requérant en lui permettant un accès à la voie publique,

L'expert n'avait pu comparer les différentes possibilités de désenclavement autres que celle souhaitée par le demandeur.

La Cour de cassation a logiquement rejeté le pourvoi du propriétaire et confirmé que la demande visant un seul des propriétaires des terrains mitoyens était irrecevable, et donc qu’un juge ne pouvait l’examiner.

Ainsi, lorsque différentes possibilités permettant d'accéder à la voie publique existent, elles doivent toutes être examinées par le juge afin de déterminer la solution la moins préjudiciable aux autres propriétaires.

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