Le régime réel du LMNP permet d’amortir le bien et le mobilier

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet sur option de choisir le régime réel d’imposition indépendamment du montant annuel des loyers perçus. Dans ce cas, il est possible de déduire les charges d’exploitation et d’amortir le bien et le mobilier. Si vous souhaitez acheter un appartement à Vannes pour le mettre en location, alors ce régime d’imposition pourrait être fait pour vous.

Rappel des avantages du statut de LMNP

L’administration fiscale considère que les loyers perçus dans le cadre de la location meublée professionnelle ou non professionnelle sont des bénéfices industriels et commerciaux. Il y a donc deux régimes possibles d’imposition :

• Le micro-BIC (régime forfaitaire) ;
• Le régime réel.

Si le montant des loyers perçus annuellement dépasse 70 000 €, le régime d’imposition est obligatoirement le régime réel. Dans ce cas, le contribuable déduit des revenus locatifs perçus annuellement les charges d'exploitation sur justificatif (factures) et peut amortir le bien et le mobilier. Le régime réel impose la tenue d’une véritable comptabilité et donc plus de contraintes que le régime des micro-BIC.

Dans le cas inverse, le propriétaire est donc imposé au micro-BIC et il peut alors déduire des loyers perçus un abattement forfaitaire pour charges de 50 % avec un seuil minimal de 305 €. Aucune autre charge, ni aucun amortissement ne peut être déduit dans ce cas.

Cependant, même lorsque le montant des loyers est inférieur à 70 000 € par an, le propriétaire a la possibilité sur simple option de demander à être imposé au régime réel. Dans ce cas, il peut déduire les charges réelles et amortir son bien et le mobilier.

Classiquement, les revenus locatifs diminués des charges d’exploitation et des amortissements s'ajoutent aux revenus du contribuable et l’ensemble est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

L’avantage du régime réel est qu’il est possible dans certains cas de ramener à zéro les revenus locatifs imposables.

À noter que les avantages du LMNP et ceux du dispositif Censi-Bouvard peuvent se cumuler lorsque l’appartement se situe dans une résidence avec services (étudiants, personnes âgées, etc.). De plus, les revenus des LMNP ne sont pas concernés par plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.

Le statut de LMNP est plus favorable que la location nue dont :

1. Le loyer des appartements non meublés est généralement moins élevé ;
2. Les loyers perçus sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers :

• Au microfoncier, l’abattement n’est que de 30 % ;
• Au régime réel, il n’est pas possible de déduire toutes les charges (pas d’amortissement).

La détermination de l'amortissement en LMNP

Les règles comptables classiques doivent être utilisées pour déterminer le montant de l’amortissement du logement et du mobilier. Celui-ci sera ensuite déduit des revenus locatifs préalablement diminués des autres charges d’exploitation.

Les revenus locatifs peuvent ainsi être ramenés à zéro mais sans toutefois créer de déficit. Le surplus éventuel d’amortissements est reportable sans limitation de durée sur les années suivantes.

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