L’optimisation fiscale en passant du Pinel au loueur en meublé

Rappel sur les avantages du dispositif Pinel avec travaux

Le dispositif Pinel permet de déduire de vos impôts une partie de votre investissement (prix du bien, frais et éventuellement travaux) dans le cadre de la loi Pinel. En contrepartie, vous devez mettre en location le bien à un loyer plafonné pour une durée allant de 6 à 12 ans par tranche de 3 ans.

L’investissement doit également respecter certains critères comme être situé dans une zone tendue (zones A, A bis et B1) où la demande est supérieure à l’offre. Le pourcentage de réduction d’impôt (de 12, 18 ou 21 %) s'applique selon la durée d’engagement de location (respectivement de 6, 9 ou 12 ans).

La réduction se calcule sur le montant total de l’investissement dans la double limite de 300 000 € ou de 5 500 € le mètre carré pour deux biens maximums dans l’année.

Afin de pouvoir bénéficier des deux avantages fiscaux lors de la première partie de l’investissement, le prix du bien doit inclure 25 % minimum de travaux (Pinel ancien) et dépasser les plafonds Pinel.

Dans ce cas, vous pouvez :

Déduire de vos revenus la réduction d’impôt Pinel au taux lié à la durée de l’engagement de location dans la limite de 300 000 € d’investissement (ou 5 500 € le m2),

Et créer un déficit foncier imputable sur vos revenus dans la limite l’année des travaux de 10 700 €.

Le solde du déficit est éventuellement déductible des loyers perçus pendant les 10 prochaines années. À l’issue de la période Pinel, le bien peut être vendu ou loué nu ou meublé.

L’optimisation fiscale grâce au LMNP après la période Pinel

Si vous louez le bien nu, les revenus locatifs tomberont dans la catégorie des revenus fonciers. Il est alors possible de déduire des loyers encaissés un nombre de charges limitées ou un forfait de 30 % de charges au microfoncier. Le résultat foncier sera alors ajouté à vos autres revenus et imposé à votre taux marginal d’imposition.

Soit aux BIC au régime réel,

Soit dans le cadre du régime du micro BIC qui permet un abattement pour charge de 50 %. Le micro BIC est déjà plus avantageux que le microfoncier sachant que, généralement, les loyers en meublé sont plus élevés.

Si vous optez pour les BIC au régime réel, vous pouvez déduire la plupart des charges et amortir le bien et le mobilier. Le régime réel est sur option et ce, quel que soit le montant des loyers perçus annuellement.

Généralement, l’amortissement du bien et du mobilier permet de ramener les revenus locatifs à zéro et ainsi de ne pas avoir d’impôts supplémentaires sur la période. Le surplus, s’il existe, peut être déduit des revenus locatifs pendant dix ans.

Ce choix permet de conserver le bien dans votre patrimoine en percevant un complément de revenu défiscalisé et de le transmettre à terme à vos héritiers.

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