Quelles sont les principales causes d’un refus de prêt immobilier ?

Obtenir un prêt pour acheter un appartement à vannes

Il arrive que les banques n’accordent pas le crédit immobilier demandé lorsque le dossier présente un risque de non-remboursement. Cependant, si vous mettez toutes les chances de votre côté, vous devriez pouvoir décrocher votre prêt pour acheter un appartement à Vannes. Voici les principales causes de refus des organismes financiers et comment, dans la mesure du possible, les éviter.

Quelles sont les principales causes de refus de crédit ?

Les banques commerciales ont chacune leur propre politique d’octroi de prêts et les critères de sélection ne sont pas toujours les mêmes. Pour autant, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a listé des principes généraux qui s’appliquent à toutes les banques sous peine de sanctions.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2022 :

Le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus assurance incluse. Cela signifie que la mensualité ne doit pas dépasser 35% de vos revenus ;
La durée du prêt ne doit pas dépasser 25 ans, ou 27 ans en cas de différé d'amortissement (gros travaux dans l’ancien, ou achat neuf en VEFA).

Les principaux motifs qui peuvent justifier un refus sont les suivants :

Absence d’apport et d’épargne ;
Taux d’endettement au maximum ;
Revenus irréguliers.

Un taux d'endettement trop élevé

Cette règle permet d'éviter à l’emprunteur de se retrouver dans une situation de surendettement. Néanmoins, le HCSF a accordé aux banques une marge dérogatoire de 20% sur le total de leur production. De plus, 80% de cette marge doit être réservée aux financements de résidences principales, dont 30% aux primo accédants.

Il est donc possible d’obtenir un crédit avec un endettement pouvant aller jusqu’à 37 % dans la mesure où l’emprunteur a une épargne suffisante ou que sa situation professionnelle laisse présager une augmentation des revenus dans les années à venir.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, le dossier doit être solide au moment de la demande de prêt. Cela inclut une bonne gestion de votre compte bancaire, une situation professionnelle stable et un reste à vivre suffisant.

Pour ne pas s’exposer à un refus, il est préférable de baser son emprunt sur un taux d'endettement de 33 à 35 %, assurance et autres prêts en cours inclus.

Un apport immobilier jugé trop faible par la banque

Le montant de l'apport personnel est généralement de 10 % du prix d'achat du bien. Cependant, plus l’apport est important, meilleures sont les conditions du prêt.

Les financements sans apport restent possibles mais sont généralement accordés aux primo-accédants ayant des revenus évolutifs et une situation très stable (fonctionnaire, etc.) ou pour les hauts revenus qui ont de l’épargne mais qui ne souhaitent pas l’utiliser pour leur projet.

La plupart des banques ne veulent plus financer plus de 100 % de la valeur du bien (bien + frais de notaire et/ou travaux) afin de diminuer le risque de non-remboursement du crédit.

Une situation personnelle instable

La gestion de votre compte bancaire ne doit pas faire apparaître de dépenses excessives, des découverts à répétition et des incidents bancaires ou fiscaux.

Un CDI, l'ancienneté et la stabilité des revenus sont également des critères qui favorisent l’acceptation d’un dossier. Ainsi, les indépendants se trouvant dans l'impossibilité de fournir au moins deux bilans et les demandeurs en CDD sont plus exposés à un refus de la banque.

L'augmentation trop importante des charges à cause du crédit immobilier par rapport au loyer peut également être un motif de refus.

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