Comment valoriser son bien immobilier pour une meilleure vente ?

Lors que l’on souhaite mettre en vente son bien immobilier, que ce soit une maison ou un appartement, nous avons envie que cela se passe le plus rapidement possible. Nous établissons des plans sur la comète et organisons la suite qui bien souvent consiste à acquérir un nouveau logement en planifiant l’ensemble des opérations pour que tout soit réglé comme du papier à musique.

Mais un grain de sable peut se glisser dans ces beaux projets et ils peuvent s’effondrer aussi vite qu’un château de cartes. Et là, c’est souvent un grand moment de solitude et de stress…

Avant d’en arriver là, nous nous posons tous la question de savoir comment vendre rapidement un bien immobilier et pour ce faire, comment optimiser son bien immobilier en particulier.

En quelques mots, la question se résume ainsi : comment valoriser un bien immobilier pour le vendre rapidement sans engager trop de frais ?

En effet, il faut trouver le juste équilibre entre montant des travaux à réaliser et gain sur le prix et rapidité de vente.
L’objet de cet article est de faire le point sur les trucs pour vendre sa maison rapidement de même que son appartement et ce, plutôt dans la fourchette haute de l’estimation.

Pour cela, nous allons décrire les actions à mener pour atteindre cet objectif :
• mise en valeur de l’intérieur du logement,
• les actions à mener à l’extérieur (maison avec jardin),
• le « home staging » : pour quoi faire ?
• les grands travaux : le pour et le contre,
• le prix de vente et la conclusion.

Que faut-il faire a minima à l’intérieur pour mettre en valeur son bien immobilier ?

Les considérations qui vont suivre s’appliquent bien évidemment aussi bien pour un appartement qu'une maison.

Les actions de base à mener peuvent se résumer ainsi :
• nettoyer et ranger les lieux,
• enlever les meubles trop imposants,
• supprimer tout ce qui est trop personnel en matière de décoration,
• effectuer les petits travaux de réfection nécessaires.

Nous allons reprendre point par point et détailler le minimum à entreprendre.

1. Nettoyer et ranger les lieux

Même si cela peut paraitre être une évidence, il est toujours bon de le rappeler. C’est la première des choses à faire, la plus simple, la moins onéreuse et peut-être même la plus efficace…

2. Enlever les meubles trop imposants

De même, pour gagner de l’espace, il est préférable d’enlever les meubles les plus encombrants. En effet, il s’agit souvent de meubles de famille auxquels on est attaché mais qui pour autant ont été fabriqués à une époque où les habitations étaient plus vastes.

C’est une façon simple d’augmenter la sensation d’espace, notamment si la pièce est petite.

3. Supprimer tout ce qui est trop personnel en matière de décoration

Les éléments de décoration trop personnels peuvent être un frein qui empêche les candidats acheteurs de se projeter dans les lieux. Les photos de famille, les objets un peu trop typés ou un peu trop bizarres et autres assiettes décoratives murales sont à proscrire.

Il est préférable d’utiliser des photos du jardin au printemps ou de l’appartement lorsque qu’il est gorgé de soleil l’été. Cela permettra aux visiteurs de se projeter dans les lieux, notamment si la visite s’effectue à la morne saison.

4. Effectuer les petits travaux de réfection nécessaires

Les petits travaux d’entretien que vous avez sans cesse repoussés aux calandres grecques permettent également, à moindre frais, d’éviter l’accumulation de petits désagréments qui, s’ajoutant les uns aux autres, peuvent finir par être la goutte qui fait déborder le vase.

Serrure difficile, charnières de porte et de fenêtre qui grincent, joints de salle de bains ou de cuisine sales et en mauvais état, murs tachés, papier peint décollé, etc. sont des points faciles à traiter qui éviteront les « a priori » négatifs.

Quelles sont les actions à entreprendre en extérieur pour vendre sa maison rapidement ?

Cette partie concerne bien évidemment les maisons avec jardin. Si vous vous demandez comment valoriser sa maison pour la vendre, il ne faut surtout pas passer à côté de la mise en ordre et en valeur du jardin. L’air de rien, c’est la première chose que voit le candidat acquéreur de votre bien. Et l’on dit souvent que la première impression est la bonne.

Un jardin propre, entretenu et rangé mettra le client dans de bonnes dispositions et lui donnera envie de voir le reste. Il ne faut surtout pas que les extérieurs soient le premier point négatif alors que c’est dans tous les cas un agrément supplémentaire.

Voici les actions indispensables à mettre en œuvre pour le jardin :
• nettoyer les espaces, tondre la pelouse, tailler les haies et les arbres, ranger ce qui doit l’être,
• remettre la clôture en état (réparation et peinture) ainsi que les serrures,
• entretenir le chemin d’accès (ratisser, désherber, nettoyer, etc.),
• vider et ranger les poubelles,
• enlever tout ce qui s’appuie sur les murs extérieurs de la maison et qui n’a pas lieu d’être,
• sortir les aménagements des espaces et de la terrasse éventuelle (table, chaises, barbecue, etc.),

Ces actions sont simples et souvent peu onéreuses mais produiront un effet très positif sur les candidats acquéreurs. Il serait dommage de ne pas profiter de l’agrément du jardin pour marquer un point qui pourra mettre le client dans de bonne disposition pour avoir le fameux  « coup de cœur » lors de la suite de la visite !

Le « home staging » pour vendre son bien immobilier rapidement

Le coup de cœur est la garantie de vendre vite et au prix !

Nous l’avons vu plus haut, un beau jardin bien entretenu mettra les clients dans de bonnes dispositions tout comme l’état de la copropriété dans le cas d’un appartement, mais cela n’est malheureusement généralement pas de notre ressort.

Il s’agit donc de confirmer par la suite cet « a priori » positif.

Une fois toutes les étapes vues au premier chapitre effectuées, il est encore possible d’améliorer l’espace afin de produire ce fameux « coup de cœur ». Il va sans dire que cela impose de rester neutre et tendance dans ses choix et ses propositions de décoration.

Le « home staging » se résume donc bien souvent à supprimer les éléments trop typiques ou trop datés d’un logement sans pour autant opter pour une décoration trop connotée. Il existe pour l’habitat des tendances du moment et des attentes en matière d’espace et d’aménagement d’intérieur (comme par exemple une cuisine ouverte ou une douche dans la salle de bains). Votre agent immobilier pourra vous guider et vous donner les conseils nécessaires pour engager quelques travaux à moindre coût qui pourront rendre votre intérieur plus « sexy ».

Dans ce cas, il faut toujours peser le pour et le contre et faire attention au budget qui peut vite flamber. Il s’agit en effet, de valoriser le bien pour mieux le vendre sans pour autant augmenter son prix d’affichage.

Faut-il entreprendre des travaux plus importants pour améliorer la valorisation d’un bien immobilier ?

Cela rejoint un peu le chapitre précédent car il s‘agit d’effectuer des travaux dont le budget pourrait impacter le prix de vente et de facto mettre votre bien en dehors du prix du marché au cas où vous souhaiteriez inclure le coût de ces travaux dans le prix de vente.

Nous ne parlons pas là de travaux de décoration (peinture, bouchage des trous de vis, etc.), car ce type de travaux concerne bien souvent l’isolation thermique et phonique du logement et sont toujours assez coûteux. En effet, isoler les combles, poser un double vitrage voire changer les portes et les fenêtres ou doubler les murs peuvent engager des frais pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.

Il est généralement impossible de les impacter sur le prix de vente qui restera donc le même. En effectuant ces travaux, vous vous mettez en situation de vendre plus vite et dans la fourchette haute de l’estimation.

Certains « gros » travaux peuvent néanmoins apporter parfois une plus-value à votre bien comme, par exemple, l’isolation et le doublage de combles aménageables, la création d’une véranda ou d’une loggia chauffée ou l’aménagement d’un sous-sol habitable. Cela augmente les mètres carrés habitables et donc de fait le prix de vente de votre bien.

Il est donc parfois possible en effectuant certains travaux en vue d’améliorer le diagnostic de performance énergétique (DPE) de faire d’une pierre deux coups mais ce n’est pas toujours le cas.

Pour conclure, certains travaux peuvent s’avérer nécessaires pour mieux vendre et dans ce cas, il est préférable de les effectuer en amont des visites. En effet, rares sont les visiteurs qui pourront se projeter lorsqu’il y a des travaux importants à réaliser, cela en effraie beaucoup.

Ne pas faire ces travaux, c’est souvent se priver de beaucoup d’occasions de vendre.

Dernier point, le juste prix et le déroulement de la visite pour vendre rapidement son appartement ou sa maison

Les deux derniers points à ne pas négliger, et qui permettront de vendre vite, sont la mise en vente du bien à un prix compris dans la fourchette d’estimation que vous a indiqué votre agent immobilier mais également préparer la visite de votre bien.

Le premier point est assez simple et pourtant…  En effet, les vendeurs ont une tendance naturelle à surestimer le prix de leur bien et c’est bien souvent (toujours ?) une affaire d’affect qui vient brouiller la vision que l’on se fait de celui-ci. C’est bien normal et tout à fait compréhensible.

En effet, nous comparons notre bien de façon très subjective avec celui du voisin qui a vendu à tel prix et nous prenons en compte les prix que nous voyons sur le net ou en agence pour des biens que nous jugeons semblables (et qui ne le sont jamais ou presque).

En fait, il s’agit presque toujours du prix demandé par le client, parfois loin de l’estimation faite par l’agence comme nous l’avons indiqué ci-dessus et qui ne sera absolument pas le prix de vente définitif, quelques mois plus tard, quand le client aura enfin accepté la vraie valeur de son bien à la suite de nombreuses visites infructueuses.

Il faut faire confiance à son agent immobilier qui connait bien son marché et la demande de ses clients !

Le deuxième point est de préparer son logement pour les visites. Au-delà des recommandations faites dans les chapitres précédents, il y a quelques actions à mettre en place pour rendre la visite agréable :
• ouvrir les fenêtres pour aérer avant la visite et dissiper les odeurs éventuelles,
• allumer la lumière dans toutes les pièces et ouvrir tous les volets,
• allumer le chauffage avant la visite, notamment l’hiver.

Une fois toutes ces actions et tous les points évoqués dans les chapitres précédents réalisés, vous serez alors dans la position de vendre vite et au meilleur prix votre bien immobilier.